تیرنگ:
قدیمها اجاره نشینان، خوش نشین هایی بودند که هر سال با نرخ معقول و قابل پیش بینی شده میتوانستند از یک خانه به خانهای دیگر بروند و همیشه در منزل نو ساکن باشند، قدیمها که میگوئیم نه خیلی قدیم، منظورمان همین یک دهه اخیر است، یک دههای که آنچنان اقتصاد زیر و رو شده که احتمال خانه دار شدن جامعه بزرگی از افراد اجاره نشین که حالا مصرف کننده واقعی بوده و حتی قادر به پرداخت اجارهها هم نیستند تقریباً به صفر نزدیک شده است.
بازار مسکن، بهویژه بخش اجاره، در سالهای اخیر با چالشهای متعددی روبهرو بوده است.
افزایش چشمگیر قیمت اجارهبها، فشار زیادی به مستأجران وارد کرده و دغدغههای زیادی را برای آنها بهوجود آورده است.
یکی از شهروندان مستأجر ساکن در ساری در گفت و گو با تیرنگ، با بیان اینکه دیگر توان پرداخت اجاره را ندارد گفت: ابتدای اسفند 1403 موعد پایان اجاره منزلم بود و صاحب خانه شرط گذاشته که یا ۵۰ درصد به مبلغ فعلی اجاره اضافه کنم یا در موعد مقرر خانه تخلیه شود.
وی از این موضوع که دولت ها به مستاجران توجه ندارند گلایه کرد.
در حال حاضر طبق آمار غیر رسمی 30 تا 40 درصد از جمعیت کل کشور مستأجر هستند. یک کارشناس مسکن در این باره معتقد است در ابتدا قیمت خود ملک تأثیرگذارترین موضوع بر قیمت اجارهبهای خانه است. هر وقت قیمت ملک دچار تورم شود، قطعا اجارهبها نیز افزایش مییابد.
وی در گفت و گو با تیرنگ می گوید: نکته دوم که در لایههایی پنهانتر قرار دارد، موضوع تورم در دیگر اقلام است، یعنی اینکه خیلی از موجران کسانی هستند که از طریق دریافت اجارهبها امرار معاش میکنند.
جعفری ادامه می دهد: مثلا یک فرد بازنشسته شده و با پول دریافتی خود یک ملک خریداری و با اجارهدادن آن کسب درآمد و ارتزاق میکند. وقتی تورم باعث بالارفتن قیمت اقلام اصلی، حتی اقلام سوپرمارکتی شود در افزایش اجارهبها مؤثر خواهد بود، زیرا بسیاری از موجران با اجارهبها کسب درآمد میکنند.
این کارشناس مسکن می گوید که حتی میزان افزایش حقوق سالانه توسط دولت نیز بر میزان افزایش اجارهبها تأثیر دارد، یعنی هر درصدی حقوق افزایش یابد اجارهبها نیز بالا میرود
جعفری می گوید: همانطور که گفته شد قیمت مسکن تأثیر اصلی را روی افزایش اجارهبها دارد، قیمت مسکن نیز خود متاثر از مسائل مختلفی مانند بازار ارز، سکه، طلا و… است، اما قیمت مصالح ساختمانی ارتباط مستقیم با قیمت تمامشده مسکن دارد. هرچه قیمت مصالح ساختمانی بالاتر برود، عوارض شهرداری و مالیاتها نیز افزایش مییابد و موجب بالارفتن قیمت مسکن میشود.
او ادامه می دهد: هرقدر قیمت ملک نوساز بالاتر برود، اجارهبها نیز بالاتر میرود. در این حالت حتی صاحب ملک ۵۰ ساله نیز خود را محق افزایش اجارهبها میداند و این مسئله را اعمال میکند. در حال حاضر بین یکپنجم تا یکهشتم قیمت یک ملک، اجارهبها برای آن تعیین میشود.
جعفری در خصوص راهکار کاهش اجاره بها گفت: با کاهش مالیاتها و عوارض که هرساله چند برابر میشود، همچنین با ایجاد تخفیفهای مالیاتی تا حدود زیادی میتوان قیمت ملک را کنترل کرد؛ البته باید به این موضوع توجه کنیم که افراد صاحب ملک در تعیین اجارهبها مخیر هستند.
وی در خصوص راهکار کنترل قیمت نیز گفت: دولت تمام تلاش خود را برای کنترل این بازار انجام داده است، اما باید بگویم که با روشهای دستوری و کاغذی کارها آنطور که باید پیش نمیروند. برای تدوین یک قانون مؤثر و یافتن راهکارهای دقیق باید از مشاورانی که در بازار ملک فعالیت اقتصادی دارند نیز بهره ببرند. اعداد و ارقام روی کاغذ با ارقامی که در بازار وجود دارد بسیار متفاوت است؛ حتی گاهی تصمیمات اینچنینی در بازار نتیجه معکوس دارند.
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در خصوص چرایی عدم رعایت قانون تعیین سقف برای اجاره بها به خبرنگار تابناک گفت: این طرح در زمان کرونا و دولت روحانی با همکاری مجلس شورای اسلامی به صورت قانون تصویب شد و سازوکار بروکراتیک هم برای آن شکل گرفت تا بتوانند در بحث اجاره بها قیمت گذاری کنند، اما این قیمت گذاری دستوری که مصادف با خروج از برجام بود اثر خود را مستقیما در بازار مسکن گذاشت و قیمتها را صعودی کرد دولت نیز برای سامان دادن این بازار و جلوگیری از التهاب پیش آمده قیمت گذاری دستوری و همچنین ضوابط عدم جابه جایی مستاجران و شرایط لازم برای تمدید اجاره را دراین قانون گنجانید که به نفع مستاجران باشد.
وی ادامه داد: طرح تعیین سقف برای اجاره مسکن از سال ۹۸ پی در پی با شکست خورده مواجه شد و متاسفانه تجربههای شکست خورده تبدیل به قانون شد، اما استدلال برخی از هوادارن این طرح این بود که این طرح در دیگر کشورها اجرا شده و کشورهای دیگر درزمینه ثبات قیمت مسکن تجربه موفقی دراین زمینه داشته است، اما طراحان این طرح توجه نداشتند که تورم این کشورها پایین بوده و عملا زیرساختهای مناسب برای اجرای این طرح مهیا بوده است.
این کارشناس بازار مسکن به دلایل اجرایی نشدن این طرح اشاره کرد و افزود: درچندسال اخیر که اروپا هم افزایش قیمت سوخت، کرونا، رکود و تورم ناشی از رکود را تجربه کرد این مصوبات در اروپا هم قابل اجرایی نبود چراکه تورم از ۳ درصد به ۸ درصد رسید و نتوانستند به لحاظ دستوری اجاره بها و بازار مسکن را کنترل کنند.
*در شرایط ابرتورمی کنترل اجاره بها ممکن نیست
به گفته این کارشناس حوزه مسکن، ضمانت اجرایی برای قانون تعیین سقف اجاره بها وجود ندارد و اگر هم این دستور غیرمنطقی باشد حتی در مواقعی که زیرساختهای آن هم فراهم باشد اجرایی نمی شود به همین جهت در شرایطی که زیرساختهای قانون وجود نداشته باشد و شرایط ابرتورمی داریم امکان اینکه بخواهیم زیرنرخ تورم بازار اجاره را تثبت کنیم وجود نخواهد داشت.
بیضایی اظهار داشت: دولت مجوز افزایش اجاره را به تفکیک استانها و پایتخت بین ۲۰ تا ۲۵ درصد تصویب کرد. درحالیکه در عمل شاهد آن بودیم که بازار اجاره بیش از ۴۵ درصد رشد پیدا کرده است. بنابراین تصویب این قانون با شرایط اقتصادی حاضر و وجود تورم ۴۰ درصدی تطابق ندارد.
*دولت به فکر مهار تورم باشد تا قیمت گذاری دستوری
این کارشناس بازار مسکن علت گرانی اجاره مسکن را ریشه در تورم دانست و افزود: ریشه بسیاری از مشکلات بازار مسکن نتیجه تورم فزاینده است که ضروری است دولت پیش از انجام هرطرح دیگری به دنبال کنترل تورم باشد که به تبع آن بازار اجاره نیز ساماندهی خواهد شد.
بیضایی کلید حل افزایش قیمت مسکن را اینگونه توضیح داد و گفت: برای حل مشکل مسکن باید سنجید که مشکل از کجا نشات گرفته است. بنابراین اگر مشکل از عرضه مسکن باشد دولت باید میزان بیشتری مسکن عرضه کند تا قیمتها کنترل شود، اما اگر مشکل از افزایش قیمت ناشی از تورم باشد تا زمانی که تورم کاهش نیابد کنترل بازار مسکن امکان پذیر نخواهد بود همچنین اگر مشکل از بخش توزیع باشد و عدهای خاص بازار را تحت تسلط خودشان درآورده باشند لازم است با نظارت دولت و ابزارهای مالیاتی توانمندسازی درآمد خانوارها و میزان استطاعت آنها بالا رود تا بتوانند به راحتی به بازار مسکن ورود کنند.
وی ادامه داد: گاهی اوقات نیز مشکل از بخش تولید مسکن است که در اینجا مهمترین مانع مسئله زمین است که باید سیاستگذاری مناسبی شکل بگیرد و سیاستهای ارزی دولتهای قبل که دارای اشکالات فراوانی بود نیز سیاستها اصلاح شود. به این ترتیب اگر کنترل تورم و سیاستهای توزیعی مسکن به صورت هم زمان انجام شود بار زیادی از افزایش قیمت مسکن خنثی خواهد شد و ثبات نسبی در بازار به وجود خواهد آمد.
با تمام این تفاسیر و پرداختنها به مقوله مسکن شاهد این هستیم که روز به روز این بازار بیشتر از قبل به آشفته بازار تبدیل میشود و به نظر میآید کلید قفل این به هم ریختگی یک مدیریت جامع و برنامه ریزی صحیح با استفاده و نگاه دقیق به همه فاکتورها و عوامل دخیل در این موضوع است.
